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IMT e IS

Os impostos que incidem sobre as transmissões de imóveis, onerosas e gratuitas, são o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS).

Valor patrimonial tributável

O valor patrimonial tributável (VPT) dos prédios urbanos para efeitos de IMT é o que consta da caderneta predial.

O VPT dos prédios rústicos para efeitos de IMT não consta da caderneta predial e resulta da multiplicação do valor patrimonial inicial pelo fator aplicável ao ano de inscrição na matriz.

Consulte aqui os fatores de correção do VPT dos prédios rústicos para efeitos de IMT e de IS

Transmissões onerosas

De imóveis

As transmissões onerosas de imóveis, entre outras, as vendas, as permutas, as divisões de coisa comum, as partilhas, por óbito e por divórcio (quanto a estas duas últimas sobre o excesso adquirido) e as cessões onerosas de quinhão hereditário estão sujeitas ao pagamento de:

• IMT, que incide sobre o maior de dois valores: o preço ou o valor patrimonial tributável (VPT) do imóvel; no caso de aquisição de imóvel destinado a habitação o imposto é aplicado a taxas diferenciadas (média e marginal) e escalonadas em função do valor da transação, e ainda a taxas diferenciadas consoante o imóvel se localize no continente ou nas ilhas; no caso de aquisição de prédio rústico é aplicável uma taxa de 5%; no caso de aquisição de prédio urbano destinado a fim não habitacional (comércio, serviços, estacionamento ou lote para construção urbana) é aplicável uma taxa de 6,5%; O IMT é suportado pelo adquirente (comprador);
• IS, Verba 1.1. da Tabela Geral do Imposto do Selo (TGIS), que incide sobre o maior de dois valores, o preço ou o valor patrimonial tributável (VPT) do imóvel, a uma taxa de 8 por mil, e que é suportado pelo adquirente (comprador);
• Mais-valias, em sede de IRS ou de IRC, que incidem sobre o ganho auferido com a alienação onerosa do imóvel e que são suportadas pelo alienante (vendedor).

A tributação em mais-valias processa-se, em sede de IRS ou de IRC, no ano da alienação onerosa; se a alienação onerosa resultar de uma atividade habitual, o ganho auferido com a alienação é englobado com o restante rendimento anual, com um tratamento fiscal unitário; no entanto, se se tratar de um acréscimo patrimonial inesperado ou fortuito, e, portanto, fora do âmbito do exercício de uma atividade comercial ou profissional, esse acréscimo é tributado em sede de categoria G (mais-valias).

As mais-valias são contabilizadas com base no cálculo da diferença positiva entre:

• O valor do direito no momento da sua aquisição, ou seja, o preço de compra (valor de aquisição), atualizado com base em coeficientes fixados anualmente em portaria, ao qual ainda se adicionam despesas com a compra, tais como com escritura, registos, impostos suportados com a aquisição e obras que valorizem o imóvel efetuadas nos últimos 12 anos;
• O valor do direito no momento da sua alienação, ou seja, o preço de venda (valor de realização), deduzido de despesas com a mesma, tais como despesas com documentação e comissões pagas a mediadora imobiliária.

Consulte aqui os coeficientes de atualização

As mais-valias assim apuradas em sede de categoria G são englobadas no rendimento do vendedor apenas quanto a metade do seu valor e podem ficar isentas em caso de reinvestimento.

Trata-se de matéria muito complexa e extensa que não nos é possível abordar neste local em profundidade.

Para mais desenvolvimentos consulte o artigo da nossa autoria:

Mais-Valias Imobiliárias - “O IRS e a insustentável leveza do IRC”, em Ordenamento do Território, Urbanismo e Cidades. Que Rumo? Editora Almedina, 2017.

De estabelecimento

As transmissões onerosas de estabelecimento industrial, comercial ou agrícola, quando por esses contratos não se mostre devido IVA, estão sujeitas a Imposto do Selo, Verba 27 da TGIS, a uma taxa de 5%.

Transmissões gratuitas

De imóveis

As doações de imóveis estão sujeitas a:

• Imposto do Selo, Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil, que é suportado pelo adquirente (donatário);
• Imposto do Selo, Verba 1.2. da TGIS, a uma taxa de 10%, que é suportado pelo adquirente, estando dele isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes.

As demais transmissões gratuitas estão apenas sujeitas ao pagamento da Verba 1.2. da TGIS.

Justificação por usucapião

A justificação por usucapião está sujeita a Imposto do Selo, Verba 1.2. da TGIS, a uma taxa de 10%, que é suportado pelo justificante, estando dele isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes.

De móveis

As transmissões gratuitas de móveis (por exemplo, doações móveis sujeitos a registo, matrícula ou inscrição, participações sociais, valores mobiliários e direitos de crédito associados, títulos e certificados da dívida pública, valores monetários, estabelecimentos comerciais, industriais ou agrícolas, direitos de propriedade industrial, direitos de autor e direitos conexos, entre outros) estão sujeitas a Imposto do Selo, Verba 1.2. da TGIS, a uma taxa de 10%, que é suportado pelo adquirente, estando dele isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes.

Saiba mais

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT, que substituiu o Imposto Municipal de Sisa, é suportado pelo adquirente e incide, entre outros factos, sobre:

• A transmissão, a título oneroso, do direito de propriedade sobre imóveis (e das figuras parcelares desse direito, como o usufruto, o direito de habitação ou de uso, o direito de superfície ou o direito de servidão), incluindo a permuta, a aquisição por partilha (por divórcio ou por óbito) ou por divisão (no caso de partilha ou divisão relativamente ao excesso adquirido), a aquisição no termo de vigência do contrato de locação financeira, a aquisição pelo arrendatário ou no exercício do direito de preferência), podendo estes direitos transmitir-se sob diversas formas (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A alienação de herança ou de quinhão hereditário nos quais se incluam bens imóveis (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A promessa de aquisição e alienação (compra e venda, permuta) acompanhada da tradição dos bens (apenas sujeita a IMT);
• O contrato-promessa em que seja clausulado que o promitente adquirente poderá ceder a sua posição contratual a terceiro, bem como a respetiva cedência de posição contratual, sendo neste caso a tributação feita apenas pela parte do preço pago em cada um dos contratos, aplicando-se a taxa que corresponder à totalidade do preço acordado e sempre que o promitente adquirente ou cessionário venha a celebrar o contrato definitivo, o imposto já pago por ele será levado em conta na liquidação final (apenas sujeito a IMT);
• A procuração dita “irrevogável” na qual sejam conferidos poderes para alienar um imóvel e em que o representado renuncia ao direito de revogar a procuração; o procurador e o substabelecido ficam sujeitos a tributação pelas taxas de 5% ou de 6,5%, respetivamente, consoante a procuração confira poderes para alienar prédios rústicos ou urbanos, não podendo beneficiar de qualquer isenção ou redução de taxas, sem prejuízo de delas virem a beneficiar se o contrato definitivo de compra e venda vier a ser celebrado com o procurador ou com o substabelecido (apenas sujeita a IMT, não aplicável a divisões e partilhas);
• O arrendamento com cláusula de transmissão de propriedade e o arrendamento ou subarrendamento a longo prazo (apenas sujeitos a IMT);
• A transmissão de benfeitorias (apenas sujeita a IMT);
• A aquisição de bens imóveis por acessão (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A alienação do direito sobre águas (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades sejam titulares de bens imóveis e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto (apenas sujeita a IMT);
• A entrada com imóveis para a realização do capital social na constituição de sociedades comerciais ou em aumento de capital (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A adjudicação de imóveis aos sócios na liquidação de sociedades comerciais (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A transmissão de bens imóveis por fusão ou cisão e sociedades (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil);
• A indemnização por expropriação de imóveis por utilidade pública (cumulativamente com a Verba 1.1. da TGIS, a uma taxa de 8 por mil).

Imposto do Selo (IS)

O IS é o imposto mais antigo do sistema fiscal português, é suportado pelo adquirente e incide sobre as mais diversas operações, entre as quais:

• A transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis, bem como a resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, dos respetivos contratos, desde que não sujeitas a IVA (para evitar a dupla tributação), a uma taxa de 8 por mil, Verba 1.1. da TGIS (cumulativamente com o IMT);
• O trespasse de estabelecimento comercial, industrial ou agrícola e as subconcessões e trespasses de concessões, a uma taxa de 5%, Verba 27 da TGIS, quando por esses contratos não se mostre devido IVA;
• A transmissão por doação do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis, bem como a resolução, invalidade ou extinção, por mútuo consenso, dos respetivos contratos, desde que o beneficiário não seja sujeito passivo de IRC, ainda que dele isento, a uma taxa de 8 por mil, Verba 1.1. da TGIS, acrescida de 10%, Verba 1.2. da TGIS (esta verba substituiu o antigo Imposto sobre as Sucessões e Doações); da Verba 1.2 estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes;
• A aquisição gratuita de bens imóveis por outra via que não a doação, como, por exemplo, por herança ou extinção de um direito por óbito (usufruto), a uma taxa de 10%, Verba 1.2. da TGIS; da Verba 1.2 estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes;
• A transmissão gratuita, como, por exemplo, por herança, de bens móveis  sujeitos a registo, matrícula ou inscrição, participações sociais, valores mobiliários e direitos de crédito associados, títulos e certificados da dívida pública, valores monetários, estabelecimentos comerciais, industriais ou agrícolas, direitos de propriedade industrial, direitos de autor e direitos conexos, entre outros, desde que o beneficiário não seja sujeito passivo de IRC, ainda que dele isento, a uma taxa de 10%, Verba 1.2. da TGIS; da Verba 1.2 estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes;
• A aquisição por usucapião, desde que o beneficiário não seja sujeito passivo de IRC, ainda que dele isento, a uma taxa de 10%, Verba 1.2. da TGIS; da Verba 1.2 estão isentos o cônjuge ou unido de facto, os descendentes e os ascendentes (quando por exemplo a aquisição por usucapião resulta de uma doação verbal feita de pais a filhos).